Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti ne kadar ?

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Ücreti Ne Kadar? – Rakamların ve Hayatların İç İçe Olduğu Bir Yolculuk

Bir evin penceresinden dışarı bakarken, aslında baktığınız şey sadece bir manzara değildir. O pencere, yılların emeğiyle birikmiş bir hayalin çerçevesidir. Pek çok kişi için bu hayalin en kritik adımlarından biri de şudur: “Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti ne kadar?” Bu soru yalnızca tapu işlemlerinin soğuk dünyasında değil, insanların hayat planlarının merkezinde durur. Çünkü kat mülkiyeti, bir yapının tamamlandığını ve artık “resmen sizin” olduğunu simgeler. Bu yazıda hem rakamlara hem de onların ardındaki gerçek hikâyelere birlikte göz atalım.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti: Kısa Bir Hatırlatma

Kat irtifakı, inşaatı tamamlanmamış veya tamamlanıp da henüz iskan (yapı kullanım izni) alınmamış binalar için düzenlenen tapu türüdür. Yani satın aldığınız daire, projede size ayrılmış bir alan olarak kayda geçer. İnşaat tamamlanıp iskan alındığında ise bu irtifak “kat mülkiyetine” çevrilir ve artık bağımsız bölümünüz resmi olarak sizin mülkünüz olur.

Kat mülkiyeti, gayrimenkulün değerini artırır, bankalardan kredi çekmenizi kolaylaştırır ve satış sürecinde önemli bir güven unsuru sağlar. Ancak bu dönüşüm, belirli bir maliyetle gerçekleşir.

2025 Verilerine Göre Geçiş Ücreti Ne Kadar?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin kesin bir fiyatı yoktur çünkü bedel; dairenin metrekaresine, bulunduğu il/ilçeye, belediye tarifelerine ve harç oranlarına göre değişir. Ancak ortalama kalemler ve 2025 itibarıyla Türkiye’de yaygın uygulamalar şu şekildedir:

• Tapu Dönüşüm Harcı: Bağımsız bölüm başına ortalama 500 – 1.500 TL arasında değişir.
• Yapı Kullanım İzni (İskan) Harcı: Belediyeye bağlı olarak 1.000 – 3.000 TL arası olabilir.
• Belediye Hizmet ve Fen İşleri Ücreti: Ortalama 500 – 2.000 TL civarındadır.
• Emlak Vergisi Farkı: Kat mülkiyetine geçişle birlikte bina değeri artacağından küçük bir fark doğabilir.
• Döner Sermaye ve Tapu Dairesi Ücreti: 500 – 1.000 TL aralığında değişir.

Ortalama olarak 2025 yılı itibarıyla tek bir daire için kat mülkiyetine geçiş toplam maliyeti 3.000 TL ile 7.000 TL arasında değişmektedir. Büyük sitelerde bu bedel, bağımsız bölüm sayısına ve proje büyüklüğüne göre toplu olarak hesaplanır.

Gerçek Hayattan Bir Örnek: Ali Bey’in Hikâyesi

İstanbul’da yaşayan Ali Bey, 2022 yılında bir konut projesinden daire satın aldı. Tapusunda “kat irtifakı” yazıyordu. O zamanlar bunun anlamını çok da önemsememişti. Ancak 2024 sonunda evini satmak istediğinde, alıcılar sürekli aynı şeyi soruyordu: “Kat mülkiyetli mi?”

Satış süreci yavaşlayınca Ali Bey, müteahhit firmayla ve tapu dairesiyle görüşmelere başladı. Öğrendi ki binada iskan alınmış, sadece mülkiyete geçiş işlemleri yapılmamıştı. Gerekli belgeler tamamlandı, belediye ve tapu harçları ödendi ve toplamda yaklaşık 4.200 TL masraf yapıldı. Sonuçta tapusu “kat mülkiyeti”ne çevrildi ve dairesi %10 daha yüksek bedelle satıldı.

Ali Bey’in yaşadığı bu süreç, aslında binlerce insanın hikâyesiyle aynı: Tapudaki bir kelime, bir mülkün kaderini değiştirebilir.

Kat Mülkiyetine Geçiş Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İskan Durumu: Kat mülkiyetine geçişin ön şartı yapı kullanım iznidir. Eğer iskan alınmamışsa geçiş yapılamaz.
• Yönetim Planı: Binanın yönetim planı hazırlanmalı ve tüm maliklerin onayı alınmalıdır.
• Arsa Payı ve Proje Uygunluğu: Bağımsız bölümlerin projeye uygunluğu belediye tarafından onaylanmalıdır.
• Borcunuz Olmasın: Emlak vergisi veya belediye borcu varsa geçiş işlemi tamamlanamaz.

Ekonomik ve Hukuki Yansımalar: Sadece Bir Tapu Değil

Kat mülkiyetine geçiş yalnızca mülkiyet belgenizi değiştirmekle kalmaz, mülkünüzün değerini artırır, hukuki statüsünü güçlendirir ve miras, ipotek, satış gibi işlemleri kolaylaştırır. Ayrıca ileride yapılacak kentsel dönüşüm, sigorta ve belediye hizmetlerinde de önemli bir avantaj sağlar.

Özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul alanlar için bu süreç hayati önem taşır. Kat mülkiyeti olmayan evler, alıcı gözünde daha düşük değerli görünür ve krediye uygunlukta sorun çıkarabilir.

Geleceğe Bakış: Dijital Tapu Dönemi ve Yeni Fırsatlar

Çevrimiçi tapu işlemleri ve e-iskan uygulamaları yaygınlaştıkça, kat mülkiyetine geçiş süreçleri de daha hızlı ve şeffaf hale geliyor. Önümüzdeki yıllarda belediye harçlarıyla tapu ücretlerinin entegre edilmesiyle tek noktadan işlem modeli hayata geçebilir. Bu da vatandaşın iş yükünü ve işlem süresini ciddi oranda azaltacaktır.

Söz Sizde: Deneyimlerinizi Paylaşın

Şimdi sıra sizde. Siz hiç kat irtifaklı bir evde oturdunuz mu? Kat mülkiyetine geçerken beklenmedik masraflarla karşılaştınız mı? Yoksa hâlâ bu adımı atmayı mı düşünüyorsunuz?

Yorumlarda kendi hikâyenizi paylaşın. Belki sizin deneyiminiz, başkasının karar vermesinde yol gösterici olur.